Bostadstvister

Vad ska man tänka på innan köpet?

Ett bostadsköp utgör ofta den största enskilda investeringen i en privatpersons liv. Ofta gör man köpet tillsammans med en partner. Inför ett köp bör man som noggrann köpare dels diskutera med sin parter hur ägandet ska fördelas och vad som ska hända vid en eventuell separation samt reglera det i ett samboavtal eller äktenskapsförord.

Vad ska man tänka på när man köper en fastighet?

En fastighet består av jord. På fastigheten brukar ofta finnas en byggnad som utgör fastighetstillbehör och alltså tillhör fastigheten. Köp av fastighet regleras i svensk lag av jordabalken. Köpet är formbudet och avtal ska slutas genom upprättande av köpebrev som anger parterna, uppgift om köpeskilling samt en överlåtelseförklaring som undertecknas av båda parter. Köpet ska registreras hos Lantmäteriet. Oftast har man även upprättat ett köpeavtal som närmre anger villkoren för köpet. Det är viktigt att noggrant granska avtalsvillkoren eftersom parterna i en fastighetsöverlåtelse i normalfallet är bundna av vad som framgår av avtalsvillkoren. Härutöver bör fastigheten noggrant undersökas inför köpet för att i görligaste mån upptäcka avvikelser som kan påverka situationen inför köpet, såsom exempelvis uppgifter om servitut. För att säkra upp sina chanser att upptäcka de flesta avvikelser bör man som köpare ställa noggranna frågor till säljaren och mäklaren, granska frågeunderlaget, prospekt och övriga handlingar samt utföra en professionell besiktning inför köpet.

Vad ska man tänka på när man köper en bostadsrätt?

Ett bostadsköp utgör ofta den största enskilda investeringen i en privatpersons liv. Ofta gör man köpet tillsammans med en partner. Inför ett köp bör man som noggrann köpare dels diskutera med sin parter hur ägandet ska fördelas och vad som ska hända vid en eventuell separation samt reglera det i ett samboavtal eller äktenskapsförord.

Själva köpet av en bostadsrätt regleras av bostadsrättslagen men även andra lagar som t.ex. köplagen samt själva avtalsinnehållet är av relevans. Liksom vid köp av fastighet är köpet formbundet och sker genom upprättande av skriftligt avtal som ska undertecknas av köpare och säljare. Avtalet ska innehålla uppgift om den lägenhet som avses vid överlåtelsen samt om pris. Avtalets giltighet är även villkorat av att den som köper bostadsrätten beviljas inträde i bostadsrättsföreningen.

Som köpare är det viktigt att noggrant granska bostadsrättsföreningens ekonomi eftersom denna påverkar värdet på bostaden. Det är även av vikt att undersöka föreningens stadgar för att reda ut gränser för bl.a. underhållsansvar mm. Härutöver bör bostadsrätten noggrant undersökas för att köparen ska kunna bilda sig en så bra uppfattning som möjligt avseende avvikelser som kan påverka köpet. För att säkra upp sina chanser att upptäcka de flesta avvikelser bör man som köpare ställa noggranna frågor till säljaren och mäklaren samt till bostadsrättsföreningen angående utförda renoveringar, reklamerade fel, pågående arbeten i föreningen mm för att bilda sig en så bra uppfattning som möjligt om bostadsrättens skick. Vidare bör man såväl som köpare och säljare noggrant gå igenom köpeavtalet för att bilda sig en uppfattning om bl.a. hur felansvaret fördelar sig, vilka möjligheter det finns att avträda köpet mm. Man bör även utföra en professionell besiktning inför köpet.

Vad är ett fel?

Ett fel kan beskrivas som en avvikelse från vad som är avtalat eller vad man kan förvänta sig beträffande fastighetens skick med utgångspunkt från fastighetens/bostadsrättens förhållanden i övrigt. Som fel får man inte åberopa avvikelser som man kunnat upptäcka vid köpet. Köparen kan i många fall uppfylla sin så kallade undersökningsplikt genom att anlita en sakkunnig besiktningsman. Säljaren svarar för fel som uppkommit fram till dess att fastigheten/bostadsrätten tillträds av köparen, därefter övergår ansvaret på köparen. Risken, eller faran, kan dock i vissa fall övergå till köparen om tillträde inte skett i tid pga förhållanden på köparens sida.

Vad innebär köparens undersökningsplikt?

Enkelt uttryckt innebär undersökningsplikten att en köpare inte som fel får åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid köpet. Utsträckningen av köparens undersökningsplikt omfattar allt som är upptäckbart med syn, känsel, lukt och hörsel för en normalt bevandrad person. Det kan därför vara bra att inför ett köp anlita en besiktningsman.

Undersökningsplikten påverkas av olika faktorer som fastighetens eller bostadsrättens skick, jämförbara objekt och övriga omständigheter. Om det vid en undersökning påträffats tecken på att det kan föreligga fel innebär detta i normalfallet att köparen har en utökad undersökningsplikt även om felet i sig kanske inte kunnat konstateras. Utöver undersökningsplikten får en köpare även som fel åberopa avvikelser i fastigheten vilka inte överensstämmer med köpeavtalet. I detta fall har köparen i många fall tvärtom en reducerad undersökningsplikt.

Vad är ett dolt fel?

Undersökningsplikten reglerar upptäckbara fel, vilka en köpare i stor utsträckning själv får ta ansvar för att kontrollera. För det fall att ett fel inte skulle kunna upptäckas inför ett köp innebär detta att felet är dolt. I detta fall kan säljaren få stå ansvaret för felet. Om huset på fastigheten är av äldre årsmodell, och inte nyrenoverat, kan det medföra svårigheter att åberopa dolt fel då de flesta delar av ett hus har en begränsad livslängd.

När måste man reklamera?

Ett fel ska reklameras inom skälig tid från det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Det finns ingen konkret tidsgräns för när reklamation måste ske utan reklamationsfristen påverkas av omständigheterna i det konkreta fallet. Som köpare bör man dock reklamera ett fel så snart som möjligt för att inte löpa risk för rättsförlust. En reklamation bör vara så tydligt utformad som möjligt och ange vari felet består samt möjlig påföljd som görs gällande. En köpare får dock alltid åberopa ett fel om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Tvister med bostadsrättsförening

En bostadsrätt utgör i regel en upplåten lägenhet i en bostadsrättsförening. Den som äger en bostadsrätt är också medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen är en ekonomisk förening med uppgift att upplåta lägenheter. Föreningen ska ha minst tre medlemmar, en ekonomisk plan samt stadgar. Ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren regleras dels av bostadsrättslagen, dels av föreningens stadgar. Föreningen har i samband med upplåtelse av lägenhet ansvar för att lägenheten är i sådant skick att den är bruklig för det avsedda ändamålet. Föreningen har även skyldighet att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Beroende på hur föreningens ansvar fördelar sig enligt lag och stadgar kan det i många fall vara ändamålsenligt att som bostadsrättshavare även rikta reklamation till bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavaren har å andra sidan i regel en skyldighet att inte använda en lägenhet för annat ändamål än det avsedda samt att på egen kostnad hålla lägenheten i gott skick. För det fall att bostadsrättshavaren väsentligt åsidosätter sina skyldigheter mot föreningen kan bostadsrättshavaren bli skadeståndsskyldig eller få sin bostadsrätt förverkad. Vanliga tvistefrågor vid en bostadstvist mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening är frågor om huruvida föreningen eller medlemmen ska ta ansvar för underhåll, frågor om rätt att avträda förhandsupplåtelser samt frågor om ansvarsgenombrott avseende bostadsrättsföreningens styrelse.

När ska man anlita en advokat?

I praktiken handlar många tvister mellan köpare och säljare om frågor som rör huruvida en avvikelse uppkommit innan eller efter tillträdet av fastigheten, om ett fel ska anses utgöra ett upptäckbart fel eller ett dolt fel, huruvida köparen haft reducerad eller utökad undersökningsplikt, huruvida köparen fullgjort sin undersökningsplikt samt huruvida fastigheten avviker från vad som är avtalat. I dessa fall tjänar man på att anlita ett professionellt ombud som kan hjälpa till att vägleda och identifiera tvistefrågor och bevisfrågor.

Om du har tagit emot ett kravbrev eller upptäckt fel i din fastighet eller bostadsrätt rekommenderar vi att du redan i ett inledande skede kontaktar advokat för att få lämplig vägledning och undvika onödig rättsförlust. På Advokatfirman Helios har vi långvarig erfarenhet av biträde i fastighetstvister för såväl köpar- som säljarsidan samt tvister mellan bostadsrättsförening och medlem. Bostadstvister omfattas i regel av rättsskyddsförsäkring i din hemförsäkring. Kontakta oss gärna för en kostnadsfri rådgivning.